9 ASIAN LEGAL BUSINESS CHINA • 亚洲法律杂志-中国版 WWW.LEGALBUSINESSONLINE.COM/CHINA 冯雅馥 国枫律师事务所 合伙人 fengyafu@grandwaylaw.com 左祎 国枫律师事务所 律师 zuoyi@grandwaylaw.com BROUGHT TO YOU BY GRANDWAY LAW OFFICES 前 言 ： 2015年，汪某在海南省某别墅小区购买了一套别墅。 同年，汪某向开发商A公司付清了购房款。2017年，双方 办理了别墅交接手续，别墅由汪某实际占有并使用。然 而，由于各种客观因素，别墅一直登记在A公司名下，汪某 未办理房屋过户手续。 2021年7月，别墅被A公司的债权人张某申请强制执 行并遭到司法查封，张某的建设工程价款债权享有法定 优先权。汪某就张某申请执行自己实际控制并使用的别墅 （仍登记在A公司名下）提起执行异议，汪某获得了胜诉 裁定。随之，张某提起执行异议之诉，在一审程序和二审 程序中，两审法院均支持了张某的诉请，继续执行案涉别 墅。然而，在判决得到执行前，A公司被人民法院裁定受理 了破产清算。 一、物权期待权的提出 物权期待权是指在不动产买卖交易活动中，买受人与 出卖人签订合法有效的不动产买卖合同，并履行了大部分 合同义务，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但法律赋予 其特殊保护，具有对抗排他效力。这一概念最早源于德国著 名法学家齐特尔曼（Zitelmann）于1898年出版的《国际私 法》一书，在我国民事法律体系中并无对应的法律规定。 近年来，当执行案件中涉及不动产权属争议时，物权 期待权可能就会被提出。我国采取不动产登记制度，不动 产物权经登记后生效，物权期待权通常无法对抗不动产 物权登记。但是，不动产有别于其他商品，除了商业属性 外还兼具居住属性，老百姓不能安居乐业将动摇国之根 本。所以，物权期待权的特殊处理原则被提了出来，在破 产清算程序中如何平衡一般处理原则和特殊处理原则， 这是值得探讨的。 二、物权期待权在破产清算程序中的一般处理原则 《中华人民共和国企业破产法》第十八条明确了管理 人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履 行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。本案中，汪某 与A公司之间的房屋买卖合同未没有履行完毕，汪某对登 记在A公司名下别墅享有物权期待权。此时，如果破产管 理人选择继续履行合同可能会构成个别清偿，因为汪某 早已将购房款全额支付给了A公司，继续履行合同不会再 给A公司带来任何收益，反而会减少A公司名下的资产。所 以，如果破产管理人选择解除房屋买卖合同，让汪某将已 经支付的购房款作为债权进行申报，这样无疑更符合多 数债权人的利益，也有利于降低破产管理人的履职风险。 刍清 议算 物程 权序 期中 待的 权处 在理 破原 产则 ——从一个执行案件说起 然而，一旦房屋买卖合同被解除，汪某只能成为没有 任何优先权的普通债权人，其在破产清算中的受偿比例 会非常低。房屋不同于其他商品，它是中国人民传统观念 中的“根”，也是生存权益的载体。因此，国家为了保护公 民的生存权益，赋予了部分购房者特殊优先权。 三、物权期待权在破产清算程序中的特殊处理原则 实务中，能够适用特殊处理原则的购房者统称为“商 品房消费者”，他们的购房目的必须是满足最基本的生存 需求。特殊处理原则的适用可以参照《最高人民法院关于 人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《全 国法院民商事审判工作会议纪要》以及《最高人民法院关 于商品房消费者权利保护问题的批复》等司法解释性质 文件，需同时满足以下三个条件： 1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖 合同。 2.商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住 的房屋。“用于居住的房屋”，可以从购房者在指定区域持 有房屋的套数、购买房屋的面积以及其他情况进行综合 认定。 3.已支付的价款超过合同约定总价款的50%。如果 商品房消费者支付的价款接近于50%，且已按照合同约 定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要 求交付执行的，视为符合条件。 四、结论 当商品房消费者在破产清算程序中要求继续履行房 屋买卖合同时，商品房消费者对自己购买的房屋享有最 高优先权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其 他债权。此时，破产管理人配合办理过户手续不会构成个 别清偿。 值得注意的是，一般情况下为避免商品房消费者的身 份被滥用进而动摇破产清算程序中的分配原则，司法实 践中应从严把握适用条件。本案中，汪某虽然只在海南省 购置了一套房屋，但是该套房屋的面积远远超出生存需 要。而且，海南省作为一个旅游热门地点，汪某在当地没 有工作记录，购置房屋的目的可认定为度假，而非生存居 住。因此，在破产程序中，汪某要被认定为商品房消费者 在破产程序中享有最高优先权较为困难。故汪某首先应 就已支付的购房款在破产程序中申报债权，汪某如坚持 主张对别墅拥有物权并要求完成别墅的物权登记过户手 续，则只能通过破产程序中衍生诉讼确认其权属性质和 优先级别。
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