4 ASIAN LEGAL BUSINESS – JAPAN E-MAGAZINE DECEMBER 2023 als capable of offering insights into both domestic and international market disparities is crucial,” says Usami. Using professional real estate agents is also necessary to obtain and comb through necessary government registration documents, which are in Japanese, adds Hattori. “For foreign investors, it’s quite important to check registered information by the Japanese government database written in Japanese. Then, it’s important to register your transaction to the government to secure your transaction. If you do not do it, other people might purchase the property with priority higher than yours,” explains Hattori. ON THE GROUND Due to this domestic-focused market and language and cultural barriers, legal experts advise clients to have a local presence to deal with Japan’s unique regulatory challenges. “Foreign investors frequently opt to engage local bilingual professionals, including lawyers and real estate agents. Establishing joint ventures (JVs) with local market participants, such as developers, is a popular approach to mitigate the associated risks,” says Usami. “While Japan has for quite a long time been stable and a good bet for foreign investment, it is especially important to have legal counsel who have experience of working through the various real estate cycles,” Usami adds. Rothstein agrees adding that he generally advises clients to have a dedicated on-ground team or local co-investor in Japan to source and close the right deals. “In a competitive market where there is more capital available to be deployed than there are deals to invest in, some investors eager to do deals may end up overpaying for properties. Rigorous due diligence and underwriting of properties remains of paramount importance.” “Consequently, they likely are better able to value and assess investments. Moreover, some of the best opportunities are off-market opportunities. These opportunities generally are best discovered through relationships and contacts that may only really be cultivated by having a presence in Japan,” Rothstein adds. 昨年来、日本の不動産セクターへ の投資に世界の投資家からの注目が高ま っている。日本の安定した規制状況が改 めて見直されたことと、金融緩和のなか で円安と低金利が進んだことにより、利 益を得やすくなっているとみられているた めだ。 日本銀行が10月に公表した金融シ ステムレポートは、⺠間債務と経済活動 ⽔準とのリバランスが進むなかでも不動 産関連貸出の増加が続いているとしてい る。また、海外投資家を中⼼とした資⾦需 要が引き続きみられるとも述べている。 世界最大級の不動産サービス会社 CBREの報告書によれば、日本の不動 産市場に対する海外からの投資総額 は、2023年上半期に45%増加した。大幅 な伸びを牽引したのは、機関投資家やプ ライベートエクイティ、政府系ファンド、企 業からの多額の投資だという。 海外投資家の関心が高まっていると いう今のこの状態は、日本にとって単に 「流れとタイミングが良かった」という話 ではない。金融政策と規制方針の影響 で、日本は不動産ブームと熾烈な競争へ の入口に立っており、近い将来、不動産案 件を扱える弁護士の仕事はさらに増える ものと考えられる。 米モリソン・フォースター法律事務所 のパートナーで、東京事務所の不動産グ ループに所属しているセオドア・セルツァ ー弁護士は、「この1年で、海外からの日 本の不動産市場への投資が急増した要 因は複数あります」と述べる。「まずは円 安、特に対米ドルでの円相場が下落して いること。そして、各国の中央銀行による 急速な利上げの流れに日銀が追随せず 金利を非常に低く抑えていることが投資 家にとってプラスのレバレッジとなるこ と。それでも日本の市中銀行が新しい取 引を歓迎していること。日本が安定した 法治国家であり、世界情勢にさまざまな 不安材料があるなかで、それが魅力とな っていること。そして日本、特に大都市に は、投資に適した高品質の不動産が大量 にあること等が挙げられるでしょう」 広がる投資機会 日銀の金融緩和策の維持決定を受け て、2023年には円が対米ドルで14%近く 下落した。これは過去30年で最も低い水 準だと為替の専門家等は言う。 「米ドルをはじめとする主要通貨に 対して、日本円は歴史的円安となってい ます。ですから、円以外の通貨で投資資金 を保有している海外投資家にとって、今 は、円建てである日本の不動産を魅力的 な価格で取得できるチャンスであり、この 好機を逃すまいと投資が行われているの です。将来的には再び円高になると予想 されていることもあり、オポチュニスティ ック型の投資家は、現在進行中の有利な 為替レート変動で利益が増加するとみて います」と語るのは、米グリーンバーグ・ト ラウリグのアジア不動産部門代表を務め るジョエル・ロスティン弁護士だ。 投資が急増している背景には、円安 だけでなく、低金利と地政学的にみて日 本の情勢が安定していることもある。こう した要素は特に、不動産危機と地政学上 の懸念から投資が冷え込んでいる中国か らの資金移動を検討している投資家を誘 因する材料となるだろう。 「日本は地政学的情勢のおかげで、 比較的安定した経済状態が続いていま す。それもあって、日本政府は海外からの 投資誘致を目的とした戦略を始めたので すが、そうした動きを日本の低金利と円 安がさらに後押ししています」と、ホワイ ト&ケース東京オフィスのオフィス・エグ ゼクティブ・パートナーで、日本における コーポレート/M&Aプラクティス部門の共 同代表を務める宇佐神順弁護士は指摘 する。 グリーンバーグ・トラウリグのロスティ ン弁護士は、「日本市場は、アジアの他の 市場向けだった資金の再分配の恩恵を 受けています。中国市場が逆風に直面す るなか、世界の不動産ファンドや資産運 用会社は、それまで中国に投じていたリ ソースを日本やオーストラリア、さらには 新興市場のベトナム等に移しているので す」とも述べる。 投資急増の重要な要因として、さま ざまな不動産物件、特に従来型のオフィ ス、医療施設、物流・倉庫施設、データセ ンター、ホテル等に対する需要増加も挙 げられる。 「日本を訪れる外国人観光客の数 がコロナ前の水準に戻っていることもあ り、2023年は、海外投資家の関心がホテ ル物件に多く寄せられていました」と、東 京を拠点とする服部法律事務所の創設者 である服部真吾弁護士は言う。 同弁護士の話では、ヒルトンやアコ ーホテルズといった高級ブランドも、日本 のポートフォリオの充実を積極的に図っ ているという。 日本の低金利と、高い収益が見込め るという点を考えれば、グローバル資本 にとって、都市住宅プロジェクトも依然と して非常に魅力的な資産だ。 「集合住宅は、クロスボーダー投資 を行う投資家がターゲットとするアセット
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